Günümüzde ülkemiz ekonomik şartlarında artan kiralar sonrasında özellikle pandemi süreci sonrasında kiracı ile ev sahibi arasında kira bedeli ile tahliye konusunda hukuki süreçler artmıştır. Sadece Ankara ilinde kira ve tahliye davalarına bakan ondan fazla yeni Sulh Hukuk Mahkemesi açılması da bu durumu göstermektedir. Yine tecrübelerimizle görüldüğü üzere istinaf mahkemesinde istinaf süreçleri de oldukça uzamıştır. Bu durum kiracılar ile ev sahibi arasındaki çatışmaların arttığını göstermektedir.
Kira tahliye davalarında arabuluculuk süreci 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu hale gelmiştir. Bunun anlamı kira tahliye konusunda, kira artırım davaları, tahliye davaları, ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları, sözleşmenin ihlali sebebiyle tahliye davaları gibi birçok dava türünde dava açılmadan önce arabuluculuk aşaması zorunludur. Bu zorunluluk sebebiyle uzman arabulucu vasıtasıyla taraflar bir araya gelmekte ve yapılan toplantılar ile uyuşmazlığa tarafların çözüm getirmesi beklenmektedir. Arabuluculuk süreci ise 3+1 hafta şeklinde toplam bir ay olarak söyleyebileceğimiz kısa bir süreçte uyuşmazlığı sonlandırmaktadır.
18.12.2023 tarihli Arabuluculuk Daire Başkanlığı’nın kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dosyalarına dair istatistikleri dikkate alındığında dosyaların neredeyse yarısının arabuluculuk sürecinde çözüldüğünü ortaya koymaktadır.
“Adalet Bakanı Yılmaz Tunç, kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulamasına tabi olan 76 bin 780 dosyadan, 32 bin 98’inde tarafların el sıkışarak anlaştığını söyledi.” https://www.adalet.gov.tr/kira-uyusmazliklarinda-76-bin-780-dosyadan-32-bin-78-i-anlasma-ile-sonuclandi
Arabuluculuğun zorunlu olduğu 01.09.2023 tarihi ile açıklamanın yapıldığı 18.12.2023 tarihleri arasındaki kısa sürede dahi uyuşmazlıkların neredeyse yarısının hızlı bir şekilde çözüme kavuştuğunu görmekteyiz.
Ancak dava sayısı halen oldukça fazladır. Adalet Bakanlığı Adli Sicil ve İstatistik Genel Müdürlüğünce hazırlanan 2023 yılı Adalet İstatistikleri verilerine göre, 2023 yılında hukuk mahkemelerinde; kiralananın tahliyesi konusunda 91 bin 183, kira konusunda 65 bin, kiralananın tahliyesi (icra) konusunda 30 bin 39, itirazın kaldırılması ve tahliye konusunda 28 bin 26 dava dosyası bulunmaktadır. Toplam 214.248 adet davanın konusu kira ve tahliyeye dairdir.
Yukarıda bahsettiğimiz gibi arabuluculuk sürecinde çözüme kavuşmayan uyuşmazlıklar ise çözümü mahkemede aramaktadır. Mahkeme süreçleri ise artan mahkeme sayısı ile nispeten hızlanmıştır. Yerel mahkemede süreçler hızlanmasına rağmen istinaf aşamasında süreçlerin hızlandığından ise henüz bahsedememekteyiz.
Ülkemizde kiracılar ile ev sahipleri arasındaki güven ilişkisinin baştan hatalı şekilde başladığını görmekteyiz. Ev sahipleri çoğu zaman kira sözleşmesi ile birlikte, tahliye tarihleri ve düzenleme tarihleri boş olarak bırakılmak üzere tahliye taahhütnamesi imzalamasını istemektedir. Kira sözleşmesi ile aynı gün düzenlenmiş tahliye taahhütlerinin geçersiz olacağı, kira sözleşmesi imzalamak adına manevi baskı altında belirtilen imzaları atmak zorunda kalan kiracılar ise bazen yıllar sonra tahliye taahhütnamesinden kaynaklı tahliye davaları ile karşı karşıya kalmaktadır.
Kiracılar ile ev sahipleri arasında tahliye taahhüdünde yazılı olması gerektiği Türk Borçlar Kanunu’n 352. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu düzenleme ile tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekmektedir. Ancak başkaca şart olarak sadece “kiralananın tesliminden sonra” yazılı olarak bu taahhüdün verilmesi gerekliliği mevcuttur. Ancak uygulamada ev sahipleri ya da emlakçılar tahliye taahhüdünü aslında kira sözleşmesi ile birlikte kiralanan teslim edilmeden almaktadır. Kira tahliye taahhütlerinde uyuşmazlığın aslında başlangıcı kira sözleşmesi henüz imzalanır imzalanmaz başlamaktadır.
Tahliye taahhüdüne dair davalarda kiracılar tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ile aynı gün imzalandığını iddia ederken ev sahipleri tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihine kiracının uymadığını iddia etmektedir. Asıl mahkemenin incelediği uyuşmazlık konusu bu konudur. Ancak yan iddialar da mevcut olmaktadır. Diğer yan iddialar ise eşin rızası olmadığı, aile konutu iddiası, imzaya itiraz gibi diğer iddialar ile mahkeme sürecinden haklı çıkmayı ya da uzatmayı hedeflemektedirler.
Kira davalarında tahliye taahhütnamesine dair birçok Yargıtay kararı vardır. Yaptığımız kısa bir araştırmada en eski karar olarak Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 1957 tarihli kararına rastlanmıştır. Belirtilen karar aslında bu davaların evveliyatının olduğunu göstermekte ise de 1957 yılı baz alındığında dahi 67 yıllık bir dava sürecinden bahsettiğimizi anlamaktayız.
Birinci çözüm arabuluculuk olmuştur. Tahliye taahhütnamesinde çözüm adına öncelikli atılan arabuluculuk adımı gerçekten faydalı olmuştur. Örneğin kış aylarında tahliye taahhütnamesi sebebiyle tahliye riski ile karşılaşan bir kiracı, arabuluculuk sürecinde Haziran ayında tahliye etmek üzere anlaşmaktadır. Böylece kiracı çocukların okulu haziranda bitince taşınırım diyerek tahliye tarihi için hem kendisi için avantajlı hem de ev sahibi için belirli ve nispeten avantajlı bir tarihte kiralayanı boşaltarak uyuşmazlık sürecini sonuçlandırmaktadır.
İkinci çözüm ise kanuni düzenleme olabilir. İkinci çözüm önerisinden önce ev sahipleri ya da emlakçılar kira sözleşmesi ile beraber tahliye taahhütnamesi almasın olsun bitsin diye düşünülebilir. Ancak bu tek taraflı bir bakış açısıdır. Ev sahipleri, tahliye taahhütlerini fazladan bir hukuki güvence olarak değerlendirmektedir. Emlakçılar, komisyon alarak iş yapan profesyoneller olarak tahliye taahhüdü almaması işi bilmediği yahut eksik yaptığı gibi bir görüş oluşturmaktadır. Rekabete dayalı iş hayatında, bazı emlakçılar tahliye taahhüdünü bir zorunluluk olarak söylerken diğerlerinin istememesi onların iş alma şanslarını azaltmaktadır.
Sonuçta haklı ya da haksız şekilde 67 yıldır devam eden hukuki süreçler göz önüne alındığında tahliye taahhüdünün sadece yazılı ve kiralananın tesliminden sonra alınması şartları taraflar arasında hukuki uyuşmazlıkları artırmaktadır. Bu noktada Noterliğin 1512 sayılı Noterlik Kanunundaki tanımı şöyledir: "Noterlik bir kamu hizmetidir. Noterler, hukuki güvenliği sağlamak ve anlaşmazlıkları önlemek için işlemleri belgelendirir ve kanunlarla verilen başka görevleri yaparlar." demektedir. Belki de tahliye taahhüdünün noterde düzenlenmesi ve kiralananın tesliminden sonra alınması şartı getirilmesi tek başına yeterli olabileceği değerlendirilebilecektir.
Özetle, tahliye taahhütname sebebiyle açılan davaların kiracılar ile kiraya verenler arasında baştan güven kaybı yaratan bir sebep olduğu, bunun ilerideki sonuçlarının bir kısmının arabuluculuk sürecinde bir ay içerisinde sonuçlandırılmasına rağmen dava sayılarının halen yüksek olduğu bu problemin 67 yıldır devam eden bir problem olduğu birlikte değerlendirildiğinde tarafların birbiriyle çatışan çıkarlarına rağmen ortak bir yolun bulunması gerektiği ise açıktır.
