Kira hukuku, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkinin kurulmasından sona ermesine kadar geçen süreci düzenler. Son yıllarda kira bedellerindeki artış, tahliye ve kira tespiti uyuşmazlıklarını belirgin biçimde çoğaltmıştır. Büromuz Ankara'da kira tespiti, kira uyarlama ve tahliye davalarında taraf vekilliği yapmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu'nun 350 ve devamı maddeleri tahliye sebeplerini sınırlı sayıda düzenlemiştir. Bunların başlıcaları şunlardır:
Her sebep kendi şartlarına, ihtar ve dava sürelerine tabidir. Süreye uyulmaması davanın esasa girilmeden reddine yol açabildiğinden, sürecin başında doğru sebebin belirlenmesi önem taşır.
Tahliye taahhütnamesi uygulamada en sık tartışılan belgedir. Geçerli olabilmesi için yazılı olması, kiralananın kiracıya tesliminden sonra düzenlenmesi ve tahliye tarihinin belirli olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda imzalatılan taahhütnameler bu nedenle sıklıkla geçersiz sayılmaktadır. Taahhüde dayalı tahliye için kanunda öngörülen süre içinde icra takibi başlatılması veya dava açılması gerekir.
Kira bedelinin belirlenmesinde taraf iradesi esastır; ancak yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı kanunla sınırlandırılmıştır. Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmamışsa ya da beş yılı aşan kira ilişkilerinde bedel emsallere göre yeniden belirlenebilir. Kira tespit davasında hâkim, taşınmazın konumu, durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alır.
Sözleşmenin kurulmasından sonra öngörülemeyen ve olağanüstü nitelikte gelişmeler edimler arasındaki dengeyi taraflardan biri aleyhine katlanılamaz ölçüde bozmuşsa, aşırı ifa güçlüğü hükümlerine dayanılarak kira bedelinin uyarlanması istenebilir. Uyarlama davası, kira tespiti davasından farklı şartlara tabidir.
Belirli tutarın üzerindeki konut ve işyeri kiralarında ödemelerin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur. Elden yapılan ödemeler, ödeme yapıldığının ispatını güçleştirdiği gibi idari yaptırıma da konu olabilmektedir.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu aşama atlandığında dava usulden reddedilmektedir.
Kiraya veren, kiralananı sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli hâlde teslim etmek ve bu durumu kira süresince sürdürmekle yükümlüdür. Kiracı ise kira bedelini zamanında ödemek, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Kiralananda sonradan ortaya çıkan ve kullanımı engelleyen ayıplarda kiracı; ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını veya koşulları varsa sözleşmeyi feshetmeyi talep edebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli kanunla sınırlandırılmıştır ve nakden verilen güvencenin bankaya yatırılması öngörülmüştür. Kira ilişkisi sona erdiğinde, kiraya verenin kiracıya karşı bir talebi bulunmadığını yazılı olarak bildirmesi veya bu yönde işlem başlatmaması hâlinde güvence bedelinin iade edilmesi gerekir.
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, ödeme emri gönderilerek ilamsız icra yoluyla tahliye istenebilir. Kiracının süresi içinde ödeme yapmaması veya itiraz etmemesi hâlinde tahliye kararı alınabilir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliyede de icra yolu kullanılabilir. Bu yollarda usul kurallarına ve sürelere uyulmaması sürecin baştan tekrarlanmasına yol açar.
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu kural daha da katıdır. Rıza alınmadan yapılan devir, tahliye sebebi oluşturabilir.
Çatılı işyeri kiraları konut kiralarıyla büyük ölçüde aynı hükümlere tabi olmakla birlikte, işletme devri, kira ilişkisinin devri ve tahliye sebeplerinin uygulanması bakımından kendine özgü sorunlar doğurur. İşyerinin devri hâlinde kira sözleşmesindeki tarafların değişip değişmediği, sözleşme hükümlerine ve kiraya verenin rızasına göre belirlenir.
Kira uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen unsur çoğu zaman ihtarnamenin doğru zamanda ve doğru içerikle gönderilmiş olmasıdır. İhtarın usulüne uygun tebliğ edilmemesi, sonraki tüm aşamaları etkiler. Bu nedenle uyuşmazlığın başında yazışmaların ve ödeme kayıtlarının düzenli tutulması önerilir.
