حقوق اجاره، فرآیند میان انعقاد رابطه مستأجر و موجر تا پایان آن را تنظیم میکند. در سالهای اخیر افزایش اجارهبها، اختلافات مربوط به تخلیه و تعیین اجارهبها را بهطور محسوسی افزایش داده است. دفتر ما در آنکارا در دعاوی تعیین اجارهبها، تعدیل اجاره و تخلیه، وکالت طرفین را بر عهده میگیرد.
ماده ۳۵۰ و مواد بعدی قانون تعهدات ترکیه، دلایل تخلیه را بهصورت محدود تنظیم کرده است. مهمترین آنها عبارتاند از:
هر دلیل تابع شرایط، اخطارها و مهلتهای دادرسی خاص خود است. از آنجا که رعایت نکردن مهلت میتواند به رد دعوا بدون ورود به ماهیت منجر شود، تعیین دلیل درست در آغاز فرآیند اهمیت دارد.
تعهدنامه تخلیه پربحثترین سند در عمل است. برای اعتبار آن باید کتبی باشد، پس از تحویل مورد اجاره به مستأجر تنظیم شده باشد و تاریخ تخلیه معین باشد. به همین دلیل تعهدنامههایی که همزمان با قرارداد امضا میشوند غالباً بیاعتبار تلقی میشوند. برای تخلیه مبتنی بر تعهد، باید در مهلت مقرر قانونی اجرائیه صادر یا دعوا اقامه شود.
در تعیین اجارهبها اراده طرفین اصل است؛ اما نرخ افزایش قابل اعمال در دورههای تمدید اجاره با قانون محدود شده است. اگر نرخ افزایش در قرارداد تعیین نشده باشد یا در روابط اجاره بیش از پنج سال، مبلغ میتواند بر اساس نمونههای مشابه دوباره تعیین شود. در دعوای تعیین اجارهبها، قاضی موقعیت و وضعیت ملک و اجارهبهای املاک مشابه را در نظر میگیرد.
اگر پس از انعقاد قرارداد، تحولات پیشبینینشده و فوقالعاده تعادل میان تعهدات را به زیان یکی از طرفین بهنحو غیرقابل تحمل بر هم زده باشد، میتوان با استناد به مقررات دشواری فوقالعاده اجرا، تعدیل اجارهبها را درخواست کرد. دعوای تعدیل تابع شرایطی متفاوت از دعوای تعیین اجارهبها است.
در اجاره مسکن و محل کسب بالاتر از مبلغ معین، پرداخت از طریق بانک یا اداره پست الزامی است. پرداختهای نقدی و دستی، علاوه بر دشوار کردن اثبات پرداخت، میتواند موضوع ضمانت اجرای اداری نیز قرار گیرد.
در بخش مهمی از اختلافات ناشی از رابطه اجاره، مراجعه به میانجی پیش از اقامه دعوا شرط دعوا است. در صورت نادیده گرفتن این مرحله، دعوا از حیث شکلی رد میشود.
موجر مکلف است مورد اجاره را در وضعیت مناسب برای استفاده پیشبینیشده در قرارداد تحویل دهد و این وضعیت را در طول مدت اجاره حفظ کند. مستأجر نیز مکلف است اجارهبها را بهموقع بپردازد، از مورد اجاره با دقت استفاده کند و به همسایگان احترام بگذارد. در عیوبی که بعداً در مورد اجاره پدید میآید و استفاده را مختل میکند، مستأجر میتواند رفع عیب، کاهش اجارهبها یا در صورت وجود شرایط، فسخ قرارداد را درخواست کند.
در اجاره مسکن و محل کسب مسقف، مبلغ تضمین با قانون محدود شده و سپردن تضمین نقدی به بانک پیشبینی گردیده است. با پایان رابطه اجاره، در صورتی که موجر کتباً اعلام کند مطالبهای از مستأجر ندارد یا در این جهت اقدامی آغاز نکند، باید مبلغ تضمین مسترد شود.
در صورت عدم پرداخت اجارهبها، میتوان با ارسال اجرائیه، تخلیه را از طریق اجرای بدون حکم درخواست کرد. اگر مستأجر در مهلت مقرر پرداخت نکند یا اعتراض ننماید، میتوان حکم تخلیه گرفت. در تخلیه مبتنی بر تعهدنامه کتبی نیز میتوان از مسیر اجرا استفاده کرد. رعایت نکردن قواعد شکلی و مهلتها در این مسیرها به تکرار فرآیند از ابتدا میانجامد.
مستأجر بدون رضایت کتبی موجر نمیتواند مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد یا حق استفاده را منتقل کند. در اجاره مسکن و محل کسب مسقف این قاعده سختگیرانهتر است. انتقال بدون اخذ رضایت میتواند موجب تخلیه شود.
اجاره محل کسب مسقف تا حد زیادی تابع همان مقررات اجاره مسکن است، اما از حیث انتقال کسبوکار، انتقال رابطه اجاره و اعمال دلایل تخلیه مسائل خاص خود را پدید میآورد. در صورت انتقال محل کسب، اینکه طرفین قرارداد اجاره تغییر میکنند یا نه، بر اساس مفاد قرارداد و رضایت موجر تعیین میشود.
در اختلافات اجاره، عامل تعیینکننده نتیجه غالباً ارسال اظهارنامه در زمان درست و با محتوای درست است. ابلاغ نشدن اظهارنامه مطابق تشریفات، بر تمام مراحل بعدی اثر میگذارد. به همین دلیل توصیه میشود از آغاز اختلاف، مکاتبات و سوابق پرداخت بهطور منظم نگهداری شود.
