( İşbu Yazıdaki Bilgilendirmeler Türkiye'de Taşınmazı Bulunan Yabancılar İçin de Geçerlidir.)
Mirasçınızdan kalan tarla, kardeşinizle ortak aldığınız daire, ya da eşinizle paylı tapuda görünen bir arsa… Türkiye'de en sık karşılaşılan hukuki sorunlardan biri, birden fazla kişinin malik olduğu bir taşınmazda tarafların bir türlü anlaşamamasıdır.
Belki satmak istiyorsunuz, diğer paydaş istemiyor. Belki herkes “payımı alayım” diyor ama nasıl bölüşüleceği konusunda uzlaşma sağlanamıyor. Bu yazıda, ortak mülkiyetten doğan bu tür uyuşmazlıkların nasıl çözüldüğünü, son yıllarda getirilen zorunlu arabuluculuk uygulamasını ve uygulamada en çok merak edilen soruları sade bir dille ele alıyoruz.
Hukukta buna izale-i şüyu da denir. Bir mal üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olduğu “ortaklık” halinin sona erdirilmesini ifade eder. Yani ortak mülkiyetin dağıtılıp, herkesin kendi payına düşeni ayrı ayrı alması sürecidir.
İki temel ortaklık türü vardır:
Özetle: Mülkün satılmasını, bölünmesini ya da bir şekilde paylaşılmasını istiyor ama diğer ortaklarla bunu kendi aranızda halledemiyorsanız, gündeme gelen kavram “ortaklığın giderilmesi”dir.
İşte son dönemde en çok şaşırtan değişiklik burada: 1 Ekim 2023 tarihinden itibaren, ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında doğrudan dava açamazsınız.
Yapılan yasal değişiklikle (7445 sayılı Kanun), taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar “dava şartı arabuluculuk” kapsamına alınmıştır. Bu, mahkemeye gitmeden önce mutlaka bir arabulucuya başvurmanız gerektiği anlamına gelir.
Eğer bu adımı atlayıp doğrudan mahkemeye başvurursanız, mahkeme davanızı esastan incelemez; “dava şartı yokluğu” gerekçesiyle usulden reddeder. Yani dosyanız daha baştan, içeriğine bakılmadan geri çevrilir.
Pratik uyarı: Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, arabulucunun düzenlediği “son tutanağı” dava dilekçenize eklemeniz gerekir. Bu tutanak olmadan açılan dava da reddedilir.
Arabuluculuk, tarafların bir uzman eşliğinde bir araya gelip kendi çözümlerini ürettikleri dostane bir yöntemdir. Ortaklığın giderilmesi söz konusu olduğunda masada genellikle şu seçenekler bulunur:
1. Aynen (fiziki) paylaşma
Taşınmaz fiilen bölünebiliyorsa, her ortağa belirli bir parça düşecek şekilde paylaşılır ve herkes kendi parçasının tek başına maliki olur. Ancak imar mevzuatı, tarım arazileri için asgari büyüklük kuralları gibi yasal sınırlar bu paylaşmayı engelleyebilir.
2. Satış suretiyle paylaşma
Taraflar taşınmazın satılıp bedelinin paylar oranında bölüşülmesinde anlaşabilir. Bu satış, açık artırma ya da pazarlık (belirli bir kişiye belirli bir bedelle satış) yoluyla olabilir.
Önemli bir nüans: Bir Bölge Adliye Mahkemesi kararına göre, ortaklığın “mahkeme ihalesi” yoluyla satışına arabuluculukta karar verilemez; buna yalnızca mahkeme karar verebilir. Ancak taraflar kendi aralarında açık artırma veya belirli bir kişiye satış konusunda anlaşabilirler. Bu konuda mahkemeler arasında farklı görüşler bulunduğu için, seçtiğiniz yöntemin somut durumunuza uygun olup olmadığını mutlaka bir avukatla değerlendirmenizi öneririz.
İşte burası kritik. Taraflar anlaşıp bir “anlaşma belgesi” imzalar. Ancak taşınmazlar söz konusu olduğunda bu belge, tek başına tapuda işlem yapmaya yetmez.
Bu belgenin geçerli ve uygulanabilir olması için sulh hukuk mahkemesinden “icra edilebilirlik şerhi” alınması zorunludur. Bu şerh, mahkemenin “bu anlaşma arabuluculuğa uygundur ve uygulanabilir” onayını verdiği bir belgedir.
Mahkeme bu aşamada anlaşmanın içeriğini, arabuluculuğa ve icraya elverişli olup olmadığını, taşınmazla ilgili yasal sınırlamalara uyulup uyulmadığını inceler. Tüm tarafların hak kaybı yaşamaması için bu denetim getirilmiştir.
İyi haber: Yeni düzenlemeyle (7531 sayılı Kanun), icra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra taraflardan biri doğrudan tapu müdürlüğüne başvurarak tescil talebinde bulunabilir. Tapu, ayrıca resmî senet düzenlemeden işlemi yapabilir. Bu, süreci önemli ölçüde kolaylaştırmıştır.
Taşınmazı konu alan ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi yetkili ve görevlidir. Bu kesin bir yetki kuralıdır; başka bir yer mahkemesine başvuramazsınız.
Birden fazla taşınmaz varsa, taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesine başvurulabileceği yönünde değerlendirmeler bulunmaktadır. Bu nedenle birden çok ildeki taşınmazlar söz konusuysa, başvuru yerini doğru belirlemek için profesyonel destek almak önemlidir.
Bu, uygulamada en çok endişe yaratan konulardan biridir ve dürüst olmak gerekirse hukuken de en tartışmalı noktadır.
Özellikle aynen paylaşmada, bir tarafın tapuda tescil işlemi için gerekli beyanı vermekten kaçınması mümkündür. Bu durumda anlaşma belgesinin doğrudan icraya konulması her zaman sorunsuz işlemeyebilir; çünkü tescil talebinde bulunma “irade beyanı” niteliğinde bir edimdir ve bunun zorla yerine getirilmesi Türk hukukunda kendine özgü güçlükler taşır.
Bizim önerimiz: Anlaşma belgesi hazırlanırken, edimlerin nasıl ve ne zaman yerine getirileceğinin en ince ayrıntısına kadar, açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde yazılması büyük önem taşır. İyi hazırlanmış bir anlaşma belgesi, ileride doğabilecek sorunların büyük kısmını baştan önler.
Arabuluculuk her zaman anlaşmayla bitmez; özellikle taraf sayısı çoksa (örneğin onlarca mirasçı) ya da taraflara ulaşılamıyorsa süreç çoğu zaman “anlaşamama” ile sonuçlanır. Bu noktada arabulucu bir “anlaşamama son tutanağı” düzenler ve dava yolu açılır.
Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır ve anlaşamama son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. Davada önemli bir özellik şudur: ortaklığın giderilmesi davasında kazanan veya kaybeden taraf yoktur; herkes hem davacı hem davalı gibidir, çünkü sonuç tüm ortakları aynı şekilde etkiler.
Mahkeme süreci genellikle şu adımlardan geçer:
Uygulamada taşınmazlar çoğu zaman fiziksel olarak adil biçimde bölünemediği için, ortaklık en sık satış yoluyla giderilir. Bu satış, sıradan bir emlak satışı değildir; mahkemenin denetiminde, kanunda belirlenen adımlarla yürür:
Sürede dikkat: Ortaklığın giderilmesi kararının kesinleşmesinden itibaren satış talebi için (uygulamada kabul edilen) 10 yıllık bir süre vardır. Bu süre içinde satış istenmezse karar işlevini yitirebilir ve süreç yeniden başlayabilir.
Arabuluculuk ile dava arasındaki en pratik fark burada belli olur: Arabuluculukta taraflar belirli bir kişiye, belirli bir bedelle satışta anlaşabilir ve aile yadigârı bir malın “yabancı bir alıcıya” gitmesini önleyebilir. Mahkeme satışında ise mal, açık artırmada en yüksek teklifi verene gider. Yani anlaşabilmek, çoğu zaman hem mali hem duygusal olarak daha avantajlıdır.
Evet, kısa cevap bu. Türkiye'de bir taşınmazda paydaş olan yabancı uyruklu kişiler için de ortaklığın giderilmesi ve zorunlu arabuluculuk kuralları aynen geçerlidir.
Bunun yasal dayanağı açıktır: Arabuluculuk Kanunu, “yabancılık unsuru taşıyanlar da dâhil olmak üzere” tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri özel hukuk uyuşmazlıklarına uygulanır. Taşınmaz mülkiyetinin paylaşılması da bu kapsamdadır. Dolayısıyla taraflardan biri ya da hepsi yabancı olsa bile, Türkiye'deki bir taşınmaz için dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunluluğu ortadan kalkmaz.
Üstelik Türkiye'deki taşınmazlara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer Türk mahkemesi kesin yetkilidir. Yani Almanya, İngiltere ya da Körfez ülkelerinde yaşıyor olmanız fark etmez; Türkiye'deki arsa veya daire için süreç Türkiye'de, Türk hukukuna göre yürür. Mirasla ilgili bazı meselelerde mirasın esasına ölenin milli hukuku uygulanabilse de (MÖHUK m. 20), taşınmazın aynına ve tapuya ilişkin işlemler Türk hukukuna tabidir.
Bizim notumuz: Müvekkillerimizin önemli bölümü yurt dışında yaşayan ya da yabancı uyruklu kişilerden oluştuğu için bu süreçleri uzaktan, vekâletle ve dil engeli olmadan yönetme konusunda deneyimliyiz.
Avukat olmadan arabuluculuğa katılabilir miyim?
Evet, katılabilirsiniz; ancak taşınmaz hukuku teknik ve hata affetmeyen bir alandır. İmar, tarım arazisi, miras, kat mülkiyeti gibi pek çok yasal sınırlama anlaşma belgesinin geçerliliğini etkiler. Yanlış kurgulanmış bir anlaşma, mahkemeden şerh alamamanıza veya ileride hak kaybına yol açabilir.
Mirasçılardan biri sürece katılmazsa anlaşma geçerli olur mu?
Hayır. Hem paylı mülkiyette hem de miras ortaklığında, paylaşma için tüm paydaşların/mirasçıların oybirliği gerekir. Eksik katılımla yapılan anlaşma geçerli olmaz.
Arabuluculuk anlaşması beni mülkün otomatik sahibi yapar mı?
Hayır. Taşınmaz mülkiyeti kural olarak ancak tapuya tescil ile kazanılır. İcra edilebilirlik şerhi alınmış anlaşma belgesi, tescile dayanak oluşturan bir belgedir; ama tescil işlemi yapılmadan mülkiyet el değiştirmez.
Yurt dışında yaşıyorum, Türkiye'ye gelmeden süreci yürütebilir miyim?
Evet. Hem arabuluculuk hem de dava, uygun şekilde yetkilendirilmiş bir avukat aracılığıyla yürütülebilir. Vekâletnamenizin arabuluculuk, sulh ve taşınmaz devri için özel yetki içermesi ve yurt dışında düzenlendiyse usulüne uygun onay/apostil taşıması gerekir.
Ortaklığın giderilmesi süreci, son yıllardaki zorunlu arabuluculuk ve tapu uygulamalarındaki değişikliklerle birlikte hem kolaylaşmış hem de yeni teknik incelikler kazanmıştır. Doğru adımları doğru sırayla atmak, hem zaman hem de para kaybını önler.
Görüşme talebi için: Somut durumunuza özel bir değerlendirme için büromuzla iletişime geçebilirsiniz. Her dosya kendine özgüdür; bu yazı genel bilgilendirme amaçlı olup hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Bu yazı; ortaklığın giderilmesi, arabuluculukta icra edilebilirlik şerhi ve paylaşmayı isteme hakkının sınırları konularındaki güncel akademik çalışmalar ve yargı kararları temel alınarak, müvekkillerimizin bilgilenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
