(اطلاعات این نوشته برای اتباع خارجی که در ترکیه دارای ملک غیرمنقول هستند نیز معتبر است.)
زمینی که از مورّث شما باقی مانده است، آپارتمانی که با برادرتان بهصورت مشترک خریداری کردهاید، یا قطعه زمینی که با همسرتان بهصورت مالکیت مشاع در سند ثبت شده است… یکی از رایجترین مشکلات حقوقی در ترکیه، این است که در یک ملک غیرمنقول که بیش از یک مالک دارد، طرفها نمیتوانند به توافق برسند.
شاید شما میخواهید ملک را بفروشید اما شریک دیگر نمیخواهد. شاید همه میگویند «سهمم را بگیرم» اما در مورد نحوه تقسیم به توافق نمیرسند. در این نوشته، توضیح میدهیم که این نوع اختلافات ناشی از مالکیت مشترک چگونه حل میشود، نظام میانجیگری اجباری که در سالهای اخیر معرفی شده چیست، و پرسشهایی که در عمل بیشتر مورد توجه قرار میگیرد را با زبانی ساده بررسی میکنیم.
در حقوق به آن «ازالهی شُیوع» نیز گفته میشود. این اصطلاح به پایان دادن به وضعیت «شراکت» بر یک مال که بیش از یک نفر در آن ذیحق هستند اشاره دارد. یعنی فرآیندی که در آن مالکیت مشترک تقسیم شده و هر شخص سهم خود را بهطور جداگانه دریافت میکند.
دو نوع اصلی از شراکت وجود دارد:
خلاصه: اگر میخواهید ملک فروخته شود، تقسیم شود یا به هر نحوی بین شما تقسیم گردد، اما نمیتوانید این موضوع را با سایر شرکا بین خود حل کنید، مفهومی که مطرح میشود «رفع شراکت» است.
در اینجا تغییری که در دوره اخیر بیش از همه موجب شگفتی شده مطرح است: از تاریخ ۱ اکتبر ۲۰۲۳، در اختلافات مربوط به رفع شراکت، نمیتوانید مستقیماً دعوا طرح کنید.
بر اساس اصلاح قانونی انجامشده (قانون شماره ۷۴۴۵)، اختلافات مربوط به تقسیم اموال منقول و غیرمنقول و رفع شراکت، در زمره «میانجیگری اجباری بهعنوان شرط دعوا» قرار گرفته است. این به این معناست که پیش از مراجعه به دادگاه، حتماً باید به یک میانجی مراجعه کنید.
اگر این مرحله را نادیده گرفته و مستقیماً به دادگاه مراجعه کنید، دادگاه دعوای شما را از حیث ماهوی بررسی نخواهد کرد؛ بلکه به دلیل «فقدان شرط دعوا» آن را از جهت شکلی رد میکند. یعنی پرونده شما از همان ابتدا، بدون بررسی محتوا، بازگردانده میشود.
هشدار عملی: اگر در میانجیگری توافق حاصل نشود، لازم است «صورتجلسه نهایی» که توسط میانجی تنظیم شده است را به دادخواست خود ضمیمه کنید. دعوایی که بدون این صورتجلسه اقامه شود نیز رد خواهد شد.
میانجیگری روشی دوستانه است که در آن طرفها با همراهی یک متخصص گرد هم میآیند و راهحلهای خود را تولید میکنند. هنگامی که موضوع رفع شراکت مطرح است، معمولاً گزینههای زیر روی میز قرار دارد:
۱. تقسیم عینی (فیزیکی)
اگر ملک غیرمنقول از نظر عملی قابل تقسیم باشد، بهگونهای تقسیم میشود که به هر شریک بخش مشخصی تعلق گیرد و هر شخص بهتنهایی مالک بخش خود شود. اما مقررات شهرسازی، قواعد حداقل مساحت برای اراضی کشاورزی و محدودیتهای قانونی مشابه ممکن است مانع این نوع تقسیم شوند.
۲. تقسیم از طریق فروش
طرفها میتوانند توافق کنند که ملک فروخته شده و بهای آن به نسبت سهمها تقسیم شود. این فروش میتواند از طریق مزایده یا مذاکره (فروش به شخص معین با مبلغ معین) انجام شود.
نکته مهم: بر اساس رأی یکی از دادگاههای تجدیدنظر منطقهای، در میانجیگری نمیتوان درباره فروش از طریق «مزایده دادگاهی» در چارچوب رفع شراکت تصمیمگیری کرد؛ این امر فقط توسط دادگاه قابل تصمیمگیری است. اما طرفها میتوانند در خصوص مزایده خصوصی یا فروش به شخص معین با یکدیگر توافق کنند. از آنجا که در این خصوص میان دادگاهها دیدگاههای متفاوتی وجود دارد، توصیه میکنیم حتماً بررسی کنید که روش انتخابی شما با وضعیت خاص شما سازگار است یا خیر و این موضوع را با یک وکیل ارزیابی نمایید.
اینجا نکته بسیار مهمی وجود دارد. طرفها توافق کرده و یک «سند توافق» را امضا میکنند. اما در مورد املاک غیرمنقول، این سند بهتنهایی برای انجام عملیات ثبتی کافی نیست.
برای اینکه این سند معتبر و قابل اجرا باشد، اخذ «گواهی قابلیت اجرا» از دادگاه صلح حقوقی الزامی است. این گواهی، سندی است که در آن دادگاه تأیید میکند «این توافق مطابق میانجیگری بوده و قابل اجراست».
دادگاه در این مرحله، محتوای توافق را بررسی میکند که آیا برای میانجیگری و اجرا مناسب است یا خیر و آیا محدودیتهای قانونی مربوط به ملک رعایت شده است یا نه. این نظارت برای جلوگیری از تضییع حقوق تمامی طرفها پیشبینی شده است.
خبر خوب: با مقررات جدید (قانون شماره ۷۵۳۱)، پس از اخذ «گواهی قابلیت اجرا»، یکی از طرفها میتواند مستقیماً به اداره ثبت اسناد (تاپو) مراجعه کرده و درخواست ثبت (تسجیل) نماید. اداره ثبت میتواند بدون تنظیم سند رسمی جداگانه، این فرآیند را انجام دهد. این امر روند را بهطور قابل توجهی تسهیل کرده است.
در اختلافات مربوط به رفع شراکت که موضوع آن اموال غیرمنقول است، دادگاه صلح حقوقی محل وقوع ملک، صالح و ذیصلاح است. این یک قاعده صلاحیت قطعی است؛ نمیتوانید به دادگاه محل دیگری مراجعه کنید.
در صورتی که بیش از یک ملک غیرمنقول وجود داشته باشد، ارزیابیهایی وجود دارد مبنی بر اینکه میتوان به دادگاه محل وقوع هر یک از املاک مراجعه کرد. بنابراین اگر املاک در چندین شهر قرار دارند، برای تعیین صحیح محل مراجعه، دریافت حمایت حرفهای اهمیت دارد.
این موضوع در عمل یکی از مسائلی است که بیشترین نگرانی را ایجاد میکند و صادقانه باید گفت از نظر حقوقی نیز از بحثبرانگیزترین نقاط است.
بهویژه در تقسیم عینی، ممکن است یکی از طرفها از ارائه اظهار اراده لازم برای انجام ثبت در اداره تاپو خودداری کند. در این حالت، اجرای مستقیم سند توافق همیشه بدون مشکل پیش نمیرود؛ زیرا درخواست ثبت ماهیت «اظهار اراده» دارد و اجرای اجباری آن در حقوق ترکیه با دشواریهای خاص خود همراه است.
پیشنهاد ما: هنگام تنظیم سند توافق، بسیار مهم است که نحوه و زمان اجرای تعهدات با تمام جزئیات، بهصورت روشن و بدون ابهام نوشته شود. یک سند توافق که بهخوبی تنظیم شده باشد، بخش عمدهای از مشکلات احتمالی آینده را از همان ابتدا برطرف میکند.
میانجیگری همیشه به توافق ختم نمیشود؛ بهویژه اگر تعداد طرفها زیاد باشد (برای مثال دهها وارث) یا دسترسی به برخی از طرفها ممکن نباشد، این روند غالباً با «عدم توافق» پایان مییابد. در این مرحله، میانجی یک «صورتجلسه نهایی عدم توافق» تنظیم میکند و مسیر طرح دعوا باز میشود.
دعوا در دادگاه صلح حقوقی محل وقوع ملک اقامه میشود و ضمیمه کردن صورتجلسه نهایی عدم توافق به دادخواست الزامی است. یک ویژگی مهم در این دعوا این است که در دعوای رفع شراکت، طرف برنده یا بازنده وجود ندارد؛ همه طرفها هم در موقعیت خواهان و هم خوانده قرار دارند، زیرا نتیجه بهطور یکسان بر همه شرکا اثر میگذارد.
روند دادرسی معمولاً شامل مراحل زیر است:
در عمل، از آنجا که املاک غالباً بهصورت عادلانه و فیزیکی قابل تقسیم نیستند، رفع شراکت بیشتر از طریق فروش انجام میشود. این فروش یک معامله عادی املاک نیست؛ بلکه تحت نظارت دادگاه و بر اساس مراحلی که در قانون تعیین شده، انجام میگیرد:
نکته مربوط به مدت: از تاریخ قطعیت حکم رفع شراکت، برای درخواست فروش یک مهلت ۱۰ ساله (که در عمل پذیرفته شده است) وجود دارد. اگر در این مدت درخواست فروش نشود، حکم ممکن است کارایی خود را از دست بدهد و روند از نو آغاز شود.
تفاوت عملی میان میانجیگری و دعوا در اینجا روشن میشود: در میانجیگری، طرفها میتوانند درباره فروش به شخصی معین با مبلغی مشخص توافق کنند و از انتقال یک مال یادگاری خانوادگی به «خریدار خارجی» جلوگیری نمایند. اما در فروش از طریق دادگاه، ملک به بالاترین پیشنهاد در مزایده واگذار میشود. بنابراین، دستیابی به توافق اغلب از نظر مالی و احساسی مزیت بیشتری دارد.
بله، پاسخ کوتاه همین است. برای اشخاص خارجی که در یک ملک غیرمنقول در ترکیه شریک هستند نیز قواعد رفع شراکت و میانجیگری اجباری عیناً اعمال میشود.
مبنای قانونی این امر روشن است: قانون میانجیگری، شامل اختلافات حقوق خصوصی است که طرفها میتوانند آزادانه در مورد آن تصرف کنند، «از جمله موارد دارای عنصر خارجی». تقسیم مالکیت املاک نیز در همین چارچوب قرار میگیرد. بنابراین حتی اگر یکی یا همه طرفها خارجی باشند، الزام مراجعه به میانجیگری پیش از طرح دعوا در خصوص ملک واقع در ترکیه از بین نمیرود.
علاوه بر این، در دعاوی مربوط به املاک واقع در ترکیه، دادگاه محل وقوع ملک دارای صلاحیت قطعی است. یعنی فرقی نمیکند در آلمان، انگلستان یا کشورهای حوزه خلیج زندگی کنید؛ برای زمین یا آپارتمان واقع در ترکیه، فرآیند در ترکیه و بر اساس حقوق ترکیه انجام میشود. هرچند در برخی مسائل مربوط به ارث، ممکن است قانون ملی متوفی اعمال شود (ماده ۲۰ قانون حقوق بینالملل خصوصی)، اما امور مربوط به عین ملک و ثبت آن تابع حقوق ترکیه است.
یادداشت ما: از آنجا که بخش قابل توجهی از موکلان ما را افراد مقیم خارج یا اتباع خارجی تشکیل میدهند، در مدیریت این فرآیندها بهصورت غیرحضوری، با وکالت و بدون مانع زبانی، تجربه داریم.
آیا میتوانم بدون وکیل در میانجیگری شرکت کنم؟
بله، میتوانید؛ اما حقوق املاک حوزهای فنی و حساس است که اشتباه را نمیبخشد. محدودیتهای قانونی متعددی مانند مقررات شهرسازی، اراضی کشاورزی، ارث و مالکیت آپارتمانی بر اعتبار سند توافق تأثیر میگذارند. یک توافق که بهدرستی تنظیم نشده باشد، ممکن است باعث عدم دریافت تأییدیه از دادگاه یا از دست رفتن حقوق شما در آینده شود.
اگر یکی از وراث در فرآیند شرکت نکند، آیا توافق معتبر خواهد بود؟
خیر. چه در مالکیت مشاع و چه در شراکت ارثی، برای تقسیم، اتفاق نظر تمامی شرکا/وراث لازم است. توافقی که با مشارکت ناقص انجام شود معتبر نیست.
آیا توافق میانجیگری مرا بهطور خودکار مالک ملک میکند؟
خیر. مالکیت املاک اصولاً تنها با ثبت در اداره ثبت اسناد بهدست میآید. سند توافقی که گواهی قابلیت اجرا دریافت کرده باشد، مبنایی برای ثبت است؛ اما تا زمانی که ثبت انجام نشود، مالکیت منتقل نمیشود.
در خارج از کشور زندگی میکنم، آیا میتوانم بدون آمدن به ترکیه این فرآیند را انجام دهم؟
بله. هم میانجیگری و هم دعوا میتواند از طریق یک وکیل که بهدرستی اختیار داده شده است انجام شود. وکالتنامه باید شامل اختیارات ویژه برای میانجیگری، صلح و انتقال ملک باشد و اگر در خارج تنظیم شده، باید دارای تأییدات لازم/آپوستیل باشد.
فرآیند رفع شراکت، با تغییرات اخیر در زمینه میانجیگری اجباری و رویههای ثبت، هم سادهتر شده و هم ظرایف فنی جدیدی پیدا کرده است. انجام صحیح مراحل به ترتیب درست، از اتلاف زمان و هزینه جلوگیری میکند.
برای درخواست مشاوره: برای ارزیابی متناسب با وضعیت خاص شما، میتوانید با دفتر ما تماس بگیرید. هر پرونده ویژگیهای خاص خود را دارد؛ این نوشته صرفاً جهت اطلاعرسانی عمومی تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی نیست.
این نوشته بر اساس مطالعات علمی روز و آراء قضایی در موضوعات رفع شراکت، گواهی قابلیت اجرا در میانجیگری و حدود حق درخواست تقسیم، به منظور آگاهی موکلان ما تهیه شده است.
