Türkiye Cumhuriyeti'nde yabancı uyruklu gerçek kişilerin ve yabancı sermayeli tüzel kişilerin taşınmaz edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. ve 36. maddeleri başta olmak üzere ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde gerçekleşir.
1. Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Ediniminde Zorunluluklar (Tapu Kanunu Md. 35)
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimlerinde hukuki süreç, özellikle şeffaflık ve değer tespiti esasına dayanır.
A. Döviz Alım Belgesi (DAB) Zorunluluğu
✦ Uygulama: 24 Ocak 2022 tarihinden itibaren, yabancı gerçek kişiler tarafından satın alma yoluyla taşınmaz edinimlerinde Döviz Alım Belgesi (DAB) ibrazı zorunludur.
✦ Prosedür: Taşınmaz satış bedelinin ödenmesi için yabancı para birimlerinin, Türkiye'de faaliyet gösteren bir banka aracılığıyla, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) adına bozdurulması ve bu işleme dair DAB'ın Tapu Müdürlüğüne sunulması gereklidir.
✦ Beyan: Tapuda beyan edilen satış bedeli, DAB'da kayıtlı olan Türk Lirası tutarı ile eşleşmelidir.
B. Taşınmaz Değerleme (Ekspertiz) Raporu Mecburiyeti
✦ Uygulama: Yabancı gerçek kişilerin taraf olduğu tüm alım-satım işlemlerinde, taşınmazın güncel piyasa değerinin tespiti amacıyla, SPK/BDDK lisanslı kuruluşlarca düzenlenmiş Taşınmaz Değerleme Raporu alınması zorunludur.
✦ Kullanım: Rapor, tapuda beyan edilen satış bedeli ile taşınmazın gerçek değerinin uyumlu olduğunu tevsik eder.
C. İkamet İzni ve Türk Vatandaşlığı İçin Güncel Değer Tutarları
✦ Kısa Dönem İkamet İzni (2023 Güncel Değer): En az 200.000 Amerikan Doları karşılığı Türk Lirası değerinde konut edinimi şarttır.
✦ Türk Vatandaşlığı (İstisnai Yöntem): En az 400.000 Amerikan Doları karşılığı Türk Lirası değerinde taşınmaz edinimi ve 3 yıl satılmama şerhi zorunludur.
Yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye'de taşınmaz edinimleri, 36. madde ve 5444 sayılı kanun hükümleriyle özel olarak düzenlenmiştir.
A. Kapsam ve Tanım
İzne tabi olan şirketler:
1.Yabancı Şirketler: Kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulmuş yabancı tüzel kişiler.
2.Yabancı Sermayeli Yerel Şirketler: Yabancı yatırımcıların şirket sermayesinde yüzde elli ve daha fazla paya sahip olduğu veya şirketi yönetecek çoğunluğu atama hakkına sahip olduğu Türkiye'de kurulmuş şirketler.
B. Edinim Prosedürü (İzin Zorunluluğu)
Bu kapsamdaki yabancı ve yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye'de taşınmaz edinimi, edinilecek taşınmazın niteliğine göre izin prosedürüne tabidir:
✦ İzinsiz Edinim (Genel Kural): Şirketlerin ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet alanlarında kullanmak üzere edinecekleri yapılı taşınmazlar (bina, ofis, fabrika binaları vb.) için Valilik izni aranmaz.
✦ İzinli Edinim (Özel Durumlar/İstisna):
Yapısız Taşınmazlar: Şirketlerin edinecekleri yapısız taşınmazlar (arazi, tarla, bağ, bahçe vb.) için edinimden önce Valiliklere (İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlükleri) başvurularak izin alınması zorunludur.
Kısıtlı Alanlar: Taşınmazın niteliği (yapılı veya yapısız) fark etmeksizin, askeri yasak bölgeler, özel güvenlik bölgeleri veya stratejik öneme sahip alanlarda yer alması durumunda, ilgili makamlardan özel izin alınması gereklidir.
✦ Faaliyet Alanı ile Bağlantı: İzinli veya izinsiz olsun, şirketlerin taşınmaz edinimi, şirketin kuruluş amacına ve ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet alanına uygun olmak zorundadır.
3. Genel Hukuki ve Mali Sınırlamalar
✦ Taşınmaz Edinim Sınırı (Gerçek Kişiler): Yabancı gerçek kişi, ülke genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir ve bu edinim bulunduğu ilçenin yüzölçümünün %10'unu geçemez.
✦ Tapu Harcı: Alım-satım işlemlerinde beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2 olmak üzere toplam %4 oranında Tapu Harcı ödenmesi gerekmektedir.
✦ Zorunlu Sigorta (DASK): Binalar için Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi ibrazı zorunludur.
