تملک اموال غیرمنقول توسط اشخاص حقیقی اتباع خارجی و اشخاص حقوقی با سرمایه خارجی در جمهوری ترکیه، بر اساس مواد ۳۵ و ۳۶ قانون ثبت اسناد شماره ۲۶۴۴ و سایر مقررات مرتبط انجام می‌شود.
1. الزامات تملک اموال غیرمنقول توسط اشخاص حقیقی خارجی (ماده ۳۵ قانون ثبت اسناد)
فرآیند حقوقی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی، به‌ویژه بر پایه شفافیت و تعیین ارزش واقعی ملک استوار است.
الف . الزام ارائه سند ارز بانکی توسط خریدار (DAB)
✦ اجرا: از تاریخ ۲۴ ژانویه ۲۰۲۲، ارائه سند خرید ارز (DAB) در معاملات خرید ملک توسط اشخاص حقیقی خارجی الزامی است.
✦ روند: برای پرداخت بهای ملک، ارز خارجی باید از طریق یی از بانک های رسمی ترکیه به بانک مرکزی جمهوری ترکیه (TCMB) فروخته شود و سند خرید ارز (DAB) به نام خریدار تنظیم شده و به اداره ثبت اسناد ارائه گردد.
✦ شرح: مبلغ اعلام‌شده در سند رسمی انتقال، باید با مبلغ ثبت‌شده در سند DAB برابر باشد.
ب . الزام تهیه گزارش ارزیابی قیمت ملک توسط کارشناس رسمی
✦ اجرا: در تمام معاملات خرید و فروش که طرف آن شخص حقیقی خارجی باشد، تهیه گزارش تعیین ارزش روز ملک توسط مؤسسات دارای مجوز SPK/BDDK الزامی است.
✦ کاربرد: این گزارش اثبات می‌کند که بهای اظهار شده در سند رسمی با ارزش واقعی ملک مطابقت دارد.
ج. مبالغ به‌روز برای دریافت اجازه اقامت و تابعیت ترکیه
✦ اجازه اقامت کوتاه‌مدت (ارزش به‌روز ۲۰۲۳): خرید واحد مسکونی با حداقل ارزش ۲۰۰ هزار دلار آمریکا معادل لیر ترکیه می باشد.
✦ تابعیت ترکیه (روش استثنایی): خرید ملک با حداقل ارزش ۴۰۰ هزار دلار آمریکا و درج شرط عدم فروش به‌مدت ۳ سال می باشد.
2. دامنه حقوقی تملک اموال غیرمنقول توسط شرکت‌های خارجی (ماده ۳۶ قانون ثبت اسناد)
تملک اموال غیرمنقول توسط شرکت‌های با سرمایه خارجی بر اساس ماده ۳۶ و قانون شماره ۵۴۴۴ به‌طور ویژه تنظیم شده است.
الف. دامنه و تعریف شرکت‌های مشمول
شرکت‌هایی که اخذ مجوز برای تملک ملک برای آن‌ها الزامی است :
1. شرکت‌های خارجی: اشخاص حقوقی که طبق قوانین کشور خود تأسیس شده‌اند.
2. شرکت‌های داخلی با سرمایه خارجی: شرکت‌هایی که در ترکیه تأسیس شده‌اند اما سرمایه‌گذاران خارجی دارای ۵۰٪ سهام ویا بیشتر سهام هستند یا اختیار تعیین اکثریت مدیران را دارند.
ب. روند تملک (الزام اخذ مجوز)
تملک اموال غیرمنقول توسط این شرکت‌ها با توجه به نوع ملک مشمول اخذ مجوز است :
✦ تملک بدون نیاز به مجوز (اصل کلی): شرکت‌ها می‌توانند اموال غیرمنقول ساخته شده مانند (ساختمان، دفتر، کارخانه) را که در حوزه فعالیت آن‌ها در اساسنامه شرکت ذکر شده است، بدون نیاز به اخذ مجوز از استانداری خریداری کنند.
✦ تملک مشمول مجوز (موارد خاص):
- املاک بدون بنا: برای خرید زمین، مزرعه، باغ، و سایر املاک فاقد بنا، اخذ اجازه قبلی از استانداری الزامی است.
- مناطق محدود: در صورت قرار داشتن ملک در مناطق نظامی، امنیتی یا مناطق دارای اهمیت استراتژیک، اخذ اجازه ویژه از مراجع ذی‌صلاح الزامی است.
✦ ارتباط با حوزه فعالیت شرکت: چه مشمول اجازه باشد و چه نباشد، تملک ملک باید با حوزه فعالیت مندرج در اساسنامه شرکت مرتبط باشد.
3. محدودیت‌های عمومی حقوقی و مالی
✦ حدود تملک برای اشخاص حقیقی: یک شخص حقیقی خارجی می‌تواند در مجموع تا ۳۰ هکتار ملک در ترکیه تملک کند و این مقدار در هر شهرستان نمی‌تواند بیش از ۱۰٪ مساحت آن شهرستان باشد.
✦ هزینه حق‌الثبت: در معاملات خرید و فروش، مالیات انتقال ملک معادل ۲٪ از بهای اظهار شده برای هر یک از خریدار و فروشنده (در مجموع ۴٪) اخذ می‌گردد.
✦ بیمه اجباری (DASK): ارائه بیمه اجباری زلزله برای املاک دارای بنا الزامی است.
ترجمه فارسی: آیدین گوون، وکیل و مترجم رسمی دادگستری
